Grietas que han ido a más después del verano seco, humedades que aparecen tras una tormenta, una compraventa que se complica porque alguien duda del estado real del inmueble. En Málaga y la Costa del Sol estas situaciones son cada vez más habituales, en parte por un parque de vivienda con bastante edad y en una zona donde los movimientos de terreno y las lluvias intensas dejan huella con facilidad.
Cuando llegas a la conclusión de que necesitas un informe pericial, suele aparecer otra duda: ¿qué implica exactamente este proceso? Te explico cómo trabajo, paso a paso, para que sepas qué esperar desde el primer contacto hasta que tienes el informe en tus manos.
Primer contacto: cuéntame qué está pasando
Todo empieza con una conversación, normalmente por teléfono o a través del formulario de contacto. En esta fase todavía no necesito ver el inmueble: me interesa entender qué ha pasado, desde cuándo, y para qué vas a usar el informe, ya sea una reclamación al seguro, un litigio con la comunidad, una compraventa o un procedimiento judicial.
Esto no es un trámite burocrático: el destino del informe condiciona cómo lo redacto. Un informe pensado para una aseguradora no tiene exactamente los mismos requisitos que uno destinado a un procedimiento judicial, donde puede hacer falta el visado colegial o incluso la ratificación posterior ante el juzgado.
La visita técnica al inmueble
Con el contexto claro, toca ir al inmueble. Esta visita es la parte más importante del proceso: reviso los daños visibles, mido su extensión y documento todo con fotografías. Cuando es necesario, utilizo instrumentos de medición —fisurómetros, medidores de humedad— para obtener datos objetivos y no solo una impresión visual.
En edificios de Málaga capital con cierta antigüedad, suelo prestar especial atención a los asientos diferenciales del terreno, frecuentes tras los periodos de sequía prolongada que hemos vivido en la región, así como a humedades por filtración tras episodios de lluvia intensa, cada vez más habituales en la zona.
Recopilar antecedentes y documentación
En paralelo a la visita, reúno toda la documentación relevante: escrituras, libro del edificio si existe, certificados o informes anteriores, fotografías previas del propietario, póliza de seguro si aplica, o el expediente urbanístico si el caso tiene que ver con una situación de AFO o de legalidad del inmueble.
Esta documentación no es un añadido opcional. En muchos casos es la que permite establecer desde cuándo existe el daño, si ha empeorado con el tiempo, o si hay responsabilidad de terceros: una obra colindante, una avería en una instalación comunitaria, un defecto de construcción original.
Análisis de causas y valoración de daños
Con los datos de campo y la documentación reunida, llega la parte más técnica del trabajo: determinar el origen real del problema. No basta con describir que hay una grieta o una humedad; hay que explicar por qué ha aparecido, si sigue activa, y qué consecuencias tiene para la seguridad o la habitabilidad del inmueble.
A partir de ahí, valoro económicamente el daño cuando es necesario: coste de reparación, posible depreciación del inmueble o gastos derivados, como un realojo temporal si la obra lo exige. Esta valoración suele ser la que sustenta cualquier reclamación posterior.
Redacción del informe
El documento se estructura siempre de forma clara: antecedentes del caso, descripción del inmueble, cronología de la inspección, análisis técnico de las causas, valoración de daños, conclusiones y un anexo fotográfico que documenta todo lo descrito. Cuando el caso lo requiere, añado también recomendaciones de reparación.
Procuro que las conclusiones se entiendan sin necesitar conocimientos técnicos previos, porque el informe no es solo para un seguro, un abogado o un juzgado. También es para que tú entiendas exactamente qué le pasa a tu inmueble y por qué.
¿Cuánto se tarda en tener el informe?
El plazo depende de la complejidad del caso. Un informe sencillo de humedades puede estar listo en pocos días tras la visita; uno que implica un análisis estructural más profundo, varias visitas o coordinación con otros técnicos puede llevar varias semanas.
En cualquier caso, te doy una estimación de plazo desde el primer contacto, para que puedas planificarte si hay fechas límite de por medio: un plazo de reclamación al seguro, una vista judicial o una operación de compraventa que no puede esperar indefinidamente.
Si la otra parte también tiene un perito
En conflictos con una aseguradora, una comunidad de vecinos o un constructor, es habitual que la otra parte cuente con su propio técnico, y que su informe llegue a conclusiones distintas a las mías. Esto no significa necesariamente que alguien esté equivocado de mala fe: cada perito parte de su propio criterio técnico, y en daños con varias causas posibles siempre hay cierto margen de interpretación.
Cuando esto ocurre, lo habitual es intentar un acuerdo entre ambas partes con los dos informes sobre la mesa o, si el caso ya está en un procedimiento judicial, que sea el juez quien valore ambos dictámenes, apoyándose si es necesario en un perito tercero designado de forma independiente. Por eso insisto tanto en sustentar las conclusiones con datos objetivos y mediciones, y no solo con apreciaciones: es lo que marca la diferencia cuando hay dos versiones técnicas enfrentadas.
Entrega y qué hacer después
Cuando el informe está terminado, te lo explico en detalle antes de que lo uses ante terceros: qué dice, qué implica y qué opciones tienes a partir de ahí. Si va a usarse en un procedimiento judicial, puedo encargarme también del visado colegial y, si llega el momento, de la ratificación pericial ante el juzgado.
No considero terminado el trabajo con la entrega del PDF. Si surgen dudas después —tuyas, de tu abogado o de la aseguradora— sigo disponible para aclararlas.
Si crees que tu situación necesita un informe pericial, o simplemente no sabes si lo que tienes en casa merece una valoración técnica, puedes contarme tu caso a través de mi página de contacto y lo vemos juntos desde el primer paso.
